房產稅改革研究 2018房產稅改革利弊

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  摘要:房地產價格過快增長,行政干預收效不明顯已經實際存在,并給普通人的生活帶來困擾。房產稅作為一種稅收調控手段,在實施過程中也已暴露出很多問題。本文就房產稅改革的問題進行分析和探討,以期能夠對稅制改革有所裨益。
  關鍵詞:房產稅 法律 改革
  
   一、前言
   近年來,我國的房價一路攀升,2010年北京新建商品住宅均價己達到20328元/平方米,同比2009年上漲42%。面對房價的快速上漲,各級政府均使用了多種行政干預手段,但曾被社會廣泛看好的限制購房信貸和要求省級地方政府監管房價政策,最終未起實質性作用,中國的房地產市場似乎陷入了越調控越瘋狂的怪圈之中。此時通過法律手段,以稅收的形式調解分配模式成為新的關注焦點。
   早在2010年5月27日,國務院就在批轉發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確指出將深化財稅體制改革,逐步推進房產稅改革;隨后于2011年1月28日,批準上海和重慶兩地經各自進行對個人住房征收房產稅改革試點。至此,對城市居民自住房征收房產稅由猜想成為現實。
   二、房產稅的法律性質分析
   房產稅,是指在房地產保有階段,以房屋、土地等不動產為征稅對象,向房地產的所有人或占有人征收的一種稅。房產稅在特征上不僅具有一般稅收的共同特征,同時也具有自身的特質。具體而言,其特征主要包括四個方面:
   1)房產稅是財產稅
   “財產稅是以財產為征稅對象,并由對財產進行占有、使用或收益的主體繳納。”[1]由此可見,以不動產為征收對象的房產稅顯然屬于財產稅的一種,更是財產稅的重中之重。
   2)房產稅是地方稅
   房產具有不可移動性,在不同地區房地產價格千差萬別,價值也各不相同。所以房產稅應結合地域特點作出調整,不能統一劃價。因而,房產稅具有地方稅的典型特征。
   3)房產稅是直接稅
   直接稅的納稅義務人即是稅收的實際負擔人。由于房產稅的征收對象是不動產,其本身并不與其他行為發生經濟關系,這就意味著房產稅自身不會出現稅負的轉嫁,因而,房產稅是直接稅。
   4)房產稅是不動產保有階段的稅
   不動產繳稅環節有“取得、交易和保有”三個階段,房產稅是在房地產保有階段,針對社會存量不動產征收的一種稅,因而,房產稅本身屬于不動產保有階段的稅。
   三、當前房產稅征收現狀分析與重慶、上海稅改評析
   從社會實效來看,目前我國的房產稅并不能體現房產稅本身所具有的這些調控職能。致使其本身的功能弱化主要有三個方面的原因:
   第一,征稅范圍過窄。現行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”,而居民個人所有的非營業用房產并未納入房產稅的征稅范圍,不利于對房地產市場的調控。
   第二,計稅依據不能反映房地產的真實價值。目前我國房產稅的計稅依據有兩種,分別為從價計征和從租計征。這種計稅依據存在以下兩個方面的問題,即以房產原值作為計稅依據無法反映房地產的市場價值,抑制房地產租賃市場的發展。
   第三,稅率設計缺乏靈活性。我國現行房產稅的稅率采取“一刀切”式的方法,并沒有根據不同收入的人群設置不同的稅率,沒有體現出“差別化”的稅率。這就意味著,無論房地產的持有者持有多少價值的房產,其在納稅數額的比例上是完全相等的,這也成為了房地產投機者對房地產進行投資,導致大量房產空置積壓的原因之一。
   針對上述現行房產稅制度的弊端,重慶、上海兩地進行了試點改革,但側重點各不相同。
   重慶市的房產稅改革主要貫徹“低端有保障,中端有市場,高端有遏制”的原則,核心思想是對不同層次的房地產市場區別對待,主要突出對高端市場的遏制,主要特點是“范圍窄、稅率高”。對于重慶市而言,其房地產高端市場本身仍處于起步階段,所涉及的范圍相對較窄,對房產稅的改革力度較弱,但其對未來房地產市場的調控有利,具有一定的“前瞻性”。上海的房產稅改革原則 “以居民為主,以市民消費為主,以普通商品房為主”在此原則的要求下,上海的房產稅改革“范圍廣,稅率低”。但因其免征面積過大[2]和對已有房產既往不咎兩大原因,此次改革涉及面仍然不廣。
   綜上,目前中國房產稅的征收體制存在較多問題,而房產稅的改革試點雖有創新但過于溫和且涉及面均較為狹窄,所以對房產稅征收方案進行改革是勢在必行的。
   四、中國房產稅征收改革方案
   為配合我國房地產市場朝著良性循環的方向發展,作為地方稅稅種的房產稅在稅制設計中應體現公平、中性、簡便原則,以寬稅基、低稅率的思路作為房產稅的指導思想,具體對改革方案如下:
   第一,逐步擴大房產稅的征稅范圍。由現行的僅對“經營性用房”進行征稅向而居民個人所有的非營業用房產擴大范圍,加強對房地產市場的調控,打擊房地產炒作行為。
   第二,統一計稅依據。在完善房產價值評估的前提下,將現行按房產余值征稅和按租金收入征稅改為統一按房產評估價值征稅,價格由權威中介機構按照市場規則對房產現值進行評估。但是此種計稅依據需要慎重使用,并嚴格監管,以防出現權力尋租的現象。
   第三,采用浮動的有區別的稅負形式。根據不同的房地產使用性質,不同的房地產所有人,以及房地產所在的不同地域,適用不同的稅率。具體操作可由中央針對不同房產性質不同設定浮動稅率范圍,具體稅率則由省級政府確定。
   第四,房產稅的減免。房產稅的征收其主要目的并非為擴大稅收來源,其本質目的為調控市場,調節分配,縮短貧富差距。所以在房產稅征收時對普通居住用房的所有權人應該通過稅收減免的方式減少他們的負擔,而對于有特殊困難的群體則應給予其免稅的政策,并從房產稅的收入中支取部分款項用于保障性住房的建設。
  
  注釋:
  [1]祝林林:江西省稅務學校
  [2]張守文.財稅法學[M].北京:中國人民大學出版社,2007。轉引自徐妍.財產稅的若干基本問題探析[J].稅務研究,2010,8:57
  [3]本市居民家庭人均60平方米的免征面積。這就意味著,一個三口之家,其在180平方米的面積內,無需繳納房產稅
  參考文獻:
  [1]中南財經大學 吳雪峰.對我國房產稅制改革的思考[N].中國稅務報;2000年
  [2]周靜玲.論我國房地產稅收法律制度的完善[D].天津師范大學;2005年

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